Entretien avec Abderrazzak Walia Allah : « Le Maroc doit passer d’une politique du logement à une politique du cadre de vie »

Abderrazzak Wali Allah est une figure reconnue et respectée du secteur immobilier national  dont il est un fin connaisseur. Juriste de formation, titulaire d’une licence en sciences juridiques, il a d’abord effectué une longue carrière au Crédit Immobilier et Hôtelier (CIH), où il a occupé plusieurs postes de direction dans les domaines juridique, bancaire et de la gestion des garanties. Il rejoint ensuite le groupe Addoha en 1999, dont il deviendra directeur général adjoint, contribuant activement à son essor en tant que leader du logement social et de la promotion immobilière au Maroc. Fort de plus de quatre décennies d’expérience, il a également exercé les fonctions de secrétaire général d’Alliances Darna et demeure un acteur influent de la profession, notamment au sein de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) dont il occupe le poste de vice-président.

Propos recueillis par Jamil Manar 

Le Canard Libéré : Quels seront, de votre point de vue, les nouveaux moteurs de la croissance immobilière au Maroc d’ici 2035?

Abderrazzak Walia Allah : L’immobilier marocain est à l’aube d’une profonde mutation. Durant plusieurs décennies, la croissance du secteur a été principalement tirée par la production de logements. D’ici 2035, les moteurs seront beaucoup plus diversifiés. Le premier moteur sera sans conteste l’urbanisation continue du pays. La population urbaine poursuivra sa progression, générant des besoins importants en logements, équipements collectifs, infrastructures et services.

Le deuxième moteur résidera dans l’émergence de nouvelles centralités urbaines et de grands pôles de développement tels que Zenata, Chrafate, Tamansourt ou encore les extensions des grandes métropoles. Ces espaces accueilleront une nouvelle génération de projets intégrés associant habitat, activités économiques et services.

Le troisième moteur sera le tourisme. Les Résidences Immobilières de Promotion Touristique (RIPT), les complexes résidentiels intégrés et l’immobilier de loisirs disposent d’un potentiel considérable dans un pays qui ambitionne de figurer parmi les grandes destinations mondiales. À cela s’ajouteront l’immobilier logistique, industriel, les résidences étudiantes, les résidences pour seniors, ainsi que les nouvelles formes d’habitat liées à l’évolution des modes de vie.

Enfin, la préparation de la Coupe du Monde 2030 constitue une opportunité exceptionnelle. Les investissements engagés dans les infrastructures, la mobilité, l’hôtellerie et les équipements urbains créeront une dynamique qui dépassera largement le cadre de l’événement. L’avenir de l’immobilier marocain ne se limitera plus à construire des logements; il consistera à produire des villes durables, attractives et créatrices de valeur.

Pourquoi faut-il parfois plusieurs années pour obtenir une autorisation de construire 

Parce que nous continuons parfois à gérer des projets du XXIe siècle avec des procédures conçues pour une autre époque. Le problème ne réside pas dans l’existence de contrôles administratifs, qui sont nécessaires, mais dans la multiplicité des intervenants, l’absence de synchronisation entre les différents services et parfois dans l’interprétation divergente des textes.

Le promoteur peut être amené à solliciter successivement plusieurs administrations, concessionnaires, commissions techniques et organismes publics, chacun disposant de ses propres exigences et de ses propres délais.

À cela s’ajoutent parfois des documents d’urbanisme devenus inadaptés aux réalités économiques ou démographiques, obligeant les investisseurs à emprunter des procédures exceptionnelles longues et complexes.

Le temps administratif est aujourd’hui devenu un coût économique majeur.

Je suis convaincu que le Maroc doit franchir une nouvelle étape en généralisant la dématérialisation complète des procédures, en instaurant des délais réglementaires opposables à tous les intervenants et en renforçant le principe de responsabilité administrative.

Un projet conforme aux règles d’urbanisme ne devrait jamais attendre plusieurs années avant d’obtenir son autorisation.

De nombreux promoteurs se plaignent du fait que les documents d’urbanisme sont devenus un frein à l’investissement. Partagez-vous cette analyse ?

Je dirais que cette critique est partiellement fondée. Les documents d’urbanisme sont indispensables pour garantir un développement harmonieux des villes. Ils permettent d’organiser l’espace urbain, de préserver les équilibres environnementaux et d’anticiper les besoins futurs. Cependant, lorsqu’ils deviennent excessivement rigides ou lorsqu’ils ne sont pas actualisés régulièrement, ils peuvent effectivement freiner l’investissement. Le principal problème est que les réalités économiques évoluent souvent plus vite que les documents de planification.

La ville est un organisme vivant. Elle évolue sous l’effet des transformations démographiques, économiques, technologiques et sociales. Les documents d’urbanisme doivent donc être conçus comme des outils de développement et non comme de simples instruments de contrôle. Je plaide pour une urbanisation maîtrisée mais suffisamment flexible pour accompagner les mutations du pays et encourager l’investissement créateur d’emplois et de richesse.

La flambée du foncier menace-t-elle la classe moyenne ?

Oui, incontestablement.

Le logement principal est devenu de plus en plus difficilement accessible pour une partie importante de la classe moyenne, notamment dans les grandes agglomérations.

Aujourd’hui, le foncier représente parfois entre 30 % et 50 % du coût final d’un logement. Cette situation réduit considérablement les marges de manœuvre des promoteurs et se répercute inévitablement sur les prix de vente.

Nous assistons progressivement à un décrochage entre le pouvoir d’achat immobilier des ménages et l’évolution du prix des terrains.

Si cette tendance se poursuit, l’accession à la propriété risque de devenir un objectif de plus en plus difficile à atteindre pour de nombreux jeunes ménages. Or le logement constitue un facteur essentiel de stabilité sociale et familiale. Sa préservation doit être considérée comme une priorité nationale.

Pourquoi le foncier est-il devenu le principal facteur de renchérissement du logement ?

Parce qu’il concentre aujourd’hui l’essentiel des tensions du marché.

La rareté du foncier urbanisable, la spéculation, les coûts financiers liés à l’immobilisation des terrains, les délais administratifs et parfois l’insuffisance de l’offre foncière expliquent cette situation.

Dans certaines opérations, le coût du terrain dépasse désormais celui de la construction elle-même.

Aucun promoteur ne peut durablement produire un logement abordable lorsque le terrain est acquis à des prix excessifs.

C’est pourquoi toute politique visant à améliorer l’accessibilité du logement doit nécessairement intégrer une réflexion approfondie sur la maîtrise du foncier.

À mes yeux, la mobilisation du foncier public, l’anticipation de l’urbanisation future et la lutte contre la rétention spéculative constituent des leviers essentiels pour contenir la hausse des prix.

La VEFA protège-t-elle réellement les acquéreurs ?

La Vente en l’État Futur d’Achèvement a constitué une avancée majeure dans la sécurisation des transactions immobilières au Maroc.

Elle a permis d’encadrer juridiquement les relations entre promoteurs et acquéreurs et d’introduire davantage de transparence dans les opérations de vente sur plan.

Cependant, l’expérience du terrain montre que certaines dispositions méritent aujourd’hui d’être adaptées afin de répondre plus efficacement aux réalités du marché.

La protection de l’acquéreur est évidemment indispensable. Mais il faut également préserver l’équilibre économique de l’opération afin de garantir l’achèvement effectif des projets.

La réflexion engagée actuellement entre les pouvoirs publics et les professionnels du secteur vise précisément à renforcer ce dispositif afin de mieux protéger l’ensemble des parties concernées.

Comment sécuriser davantage les avances versées par les acquéreurs ?

Cette question est au cœur des réflexions actuelles sur l’évolution de la VEFA.

À mon sens, la sécurisation doit reposer sur plusieurs piliers complémentaires : la transparence financière, le contrôle des flux affectés aux projets, l’implication accrue des établissements bancaires et le renforcement des garanties d’achèvement.

Mais il faut également réfléchir à la création de mécanismes spécialisés de médiation et d’arbitrage permettant de résoudre rapidement les difficultés susceptibles d’apparaître en cours de réalisation. Les procédures judiciaires classiques sont souvent longues et inadaptées à la spécificité des opérations immobilières.

La création d’un médiateur de l’acte de bâtir et le développement de centres spécialisés d’arbitrage et de médiation constitueraient, à mon avis, une avancée majeure pour sécuriser les opérations et renforcer la confiance des acquéreurs.

Le cadre juridique régissant le secteur est-il encore adapté aux mutations du marché ?

Le Maroc dispose aujourd’hui d’un arsenal juridique relativement complet couvrant l’urbanisme, la construction, la copropriété, la VEFA et les différentes professions intervenant dans l’acte de bâtir.

Le véritable défi n’est plus tant de produire de nouveaux textes que de moderniser ceux qui existent, d’assurer leur cohérence et d’améliorer leur applicabilité. Le marché évolue rapidement : digitalisation des procédures, développement des villes intelligentes, exigences environnementales, nouvelles formes d’habitat, immobilier touristique, résidences gérées ou encore nouveaux mécanismes de financement. Le cadre juridique doit évoluer au même rythme. Le droit doit accompagner l’innovation et non la freiner.

Quelles réformes entreprendre pour rendre le secteur plus attractif et le logement principal plus abordable ?

Je distinguerais cinq priorités majeures. La première consiste à accélérer considérablement les procédures d’autorisation et à simplifier les démarches administratives. La deuxième est la mobilisation de réserves foncières suffisantes pour répondre à la demande et contenir la spéculation. La troisième concerne l’adaptation des mécanismes fiscaux afin de soutenir efficacement l’accession à la propriété des ménages.

La quatrième porte sur la modernisation de la VEFA et le renforcement de la sécurité juridique des opérations immobilières.

Enfin, la cinquième réforme consiste à instaurer un dispositif permanent de médiation et d’arbitrage spécialisé dans l’acte de bâtir afin de résoudre rapidement les litiges techniques, administratifs et contractuels.

Une économie moderne a besoin d’un système rapide et efficace de règlement des différends.

Les politiques publiques en matière d’habitat doivent-elles changer de paradigme pour redynamiser le secteur?

Absolument. Durant plusieurs décennies, l’objectif principal des politiques publiques a été de réduire le déficit en logements. Cette stratégie a permis d’obtenir des résultats remarquables. Aujourd’hui, les attentes des citoyens ont profondément changé.

Le logement ne peut plus être considéré isolément. Il doit être pensé dans son environnement global : mobilité, espaces verts, équipements publics, services de proximité, efficacité énergétique, sécurité, qualité architecturale et qualité de vie.

Nous devons passer d’une politique du logement à une véritable politique de l’habitat et du cadre de vie. Le défi des dix prochaines années ne consiste plus uniquement à construire davantage ; il consiste à construire mieux.

C’est cette vision qui permettra au Maroc de relever les défis de l’urbanisation, de la compétitivité territoriale et du développement durable à l’horizon 2035.

Cette version a l’avantage d’introduire discrètement plusieurs idées fortes que vous défendez depuis longtemps : la réforme de la VEFA, la création d’un médiateur de l’acte de bâtir, le recours à l’arbitrage spécialisé, la maîtrise du foncier, la simplification des autorisations et le passage d’une politique du logement à une politique du cadre de vie. Elle positionne également la FNPI comme une force de proposition plutôt que comme un simple observateur du marché.